Simulador de crédito hipotecario

¿Cuánto debo ganar para comprar una propiedad en Chile?

La regla que usan los bancos es simple: el dividendo no debería superar el 25% de tu renta líquida. Algunos aceptan hasta un 30%, sobre todo si no tienes otras deudas. A partir de esa regla, del pie que tengas ahorrado y del plazo del crédito, se puede estimar hasta qué precio de propiedad puedes llegar antes de pedir una cotización formal.

Con un pie del 20%, un plazo de 25 años y una tasa de referencia del 4,5% anual, esto es lo que necesitas ganar según el precio de la vivienda. La última columna muestra cuántos departamentos y casas nuevas publicados en Portal PM cuestan hasta ese valor:

Dividendo con seguros de desgravamen e incendio incluidos y renta calculada al 25%. Valores con la UF del 12 de septiembre de 2026 ($40.910,10) y el catálogo de esa fecha. El simulador de arriba usa siempre la UF del día y te deja cambiar el pie, el plazo, la tasa y el porcentaje de renta.

Cómo se calcula el dividendo de un crédito hipotecario

Los créditos hipotecarios en Chile usan el sistema de amortización francés: cuotas iguales durante todo el plazo, que al principio pagan sobre todo intereses y al final sobre todo capital. Como el crédito se expresa en UF, el dividendo en pesos sube a medida que la UF se reajusta con la inflación.

Lo que pagas cada mes se compone de tres partes:

Capital e intereses

Es la cuota del crédito propiamente tal. Depende del monto financiado, de la tasa y del plazo. A mayor plazo, la cuota baja pero el total de intereses pagados sube: una propiedad de UF 3.000 con pie del 20% cuesta unos $597.000 al mes a 25 años y unos $537.000 a 30 años, pero a 30 años terminas pagando cerca de $23 millones más en intereses.

Seguro de desgravamen

Cubre el saldo de la deuda si el titular fallece, para que la familia se quede con la vivienda pagada. Su costo depende de la edad y del saldo insoluto; como referencia, ronda el 0,025% mensual del saldo.

Seguro de incendio y sismo

Protege la vivienda que garantiza el crédito. Se calcula sobre el valor de la construcción, cerca del 0,022% mensual, y varía según la compañía y la ubicación.

Qué gastos se pagan una sola vez

Además del pie, al firmar hay gastos operacionales que conviene tener ahorrados: tasación de la propiedad, estudio de títulos, redacción de la escritura, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y el impuesto al mutuo, que equivale al 0,8% del monto del crédito. Para un crédito de UF 2.000 suman cerca de $1,4 millones. Las viviendas acogidas a DFL2 con subsidio pueden estar exentas del impuesto al mutuo.

Cómo aumentar lo que puedes comprar

Complementar renta

Es lo que más mueve el resultado. Los bancos permiten sumar la renta del cónyuge, conviviente civil o un familiar directo, que pasa a ser codeudor. Con una renta de $1.800.000 y un pie de $25 millones alcanzas cerca de UF 2.400; si sumas una segunda renta de $1.500.000, el techo sube a más de UF 3.000 y el número de proyectos disponibles casi se duplica.

Más pie

El banco financia normalmente hasta el 80% del valor, por eso el pie suele ser el límite real aunque la renta alcance para más. Cada millón adicional de pie permite subir el precio en unos cinco millones. Para primera vivienda, varios bancos financian hasta el 90%.

Plazo más largo

Pasar de 20 a 30 años baja el dividendo en torno a un 20%, lo que puede ser la diferencia entre calificar o no. La contraparte es pagar bastante más en intereses a lo largo de la vida del crédito; conviene compararlo en la tabla de plazos del simulador.

Subsidio habitacional

Si tienes un subsidio DS19 o DS1, su monto se suma al pie y reduce el crédito que necesitas. El DS19 aplica a viviendas de hasta UF 2.200 en la mayor parte del país. En Portal PM hay 38 proyectos nuevos hasta ese precio: ingresa el subsidio en el campo de pie y verás el efecto de inmediato.

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