Caída de precios en Departamentos nuevos de Vitacura y Las Condes: Análisis del mercado inmobiliario chileno 2024

El mercado inmobiliario en Chile ha experimentado un cambio significativo desde 2022, con una tendencia a la baja en los precios de viviendas nuevas y usadas, especialmente en comunas exclusivas de Santiago. Este fenómeno responde a múltiples factores económicos que han transformado la dinámica entre oferta y demanda.

Principales comunas afectadas por la caída de precios

Según los últimos datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) correspondientes al tercer trimestre de 2024, las comunas que lideran las disminuciones de precios en departamentos nuevos son:

• Vitacura: Con un valor promedio de 14.332 UF y una caída del 9,66% respecto a 2023
• Las Condes: Con un precio medio de 9.621 UF y una reducción del 9,66% comparado con el año anterior
• Estación Central: Registró una disminución del 6,75%
• Zona norte de Santiago: También presentó reducciones notables

En cuanto a casas nuevas, las principales bajas se concentraron en:

• Peñalolén y La Florida: Con descensos del 9,5% anual
• Colina: Presentó una reducción del 5,23% respecto al año anterior

Comportamiento general del mercado inmobiliario metropolitano

En promedio, un departamento nuevo en la Región Metropolitana costó 3.672 UF durante 2024, prácticamente el mismo valor que en 2023 (con un ligero aumento del 0,45%), pero representa una disminución del 4,3% si se compara con 2022.

El segmento de casas nuevas también experimentó valores menores (-4,29%) a los registrados en 2022, aunque se observó una recuperación del 12,52% frente a 2023.

Factores que impulsan la caída de precios

Varios elementos han contribuido a esta nueva realidad del mercado inmobiliario:

1. Alza en tasas de interés: El encarecimiento de los créditos hipotecarios ha reducido significativamente la demanda
2. Inflación: El aumento del costo de vida ha limitado la capacidad de endeudamiento de las familias
3. Debilidad económica: La incertidumbre y el bajo crecimiento han afectado la confianza de los compradores
4. Exceso de stock: Hay aproximadamente 105.000 unidades nuevas sin vender a nivel nacional
5. Presión a desarrolladores: Las inmobiliarias han tenido que ofrecer descuentos y facilidades para movilizar inventario

El mercado de propiedades usadas

Las viviendas de segunda mano también han experimentado una tendencia a la moderación desde 2022. Según datos de Real Data:

• 15 comunas de Santiago registraron caídas anuales en sus valores durante 2024
• Lo Barnechea y Peñalolén encabezaron estas disminuciones
• Los precios actuales siguen estando muy por encima de los niveles pre-2018, habiéndose duplicado desde 2007

Iniciativas gubernamentales

A finales de enero de 2024, el Ministerio de Hacienda junto a la CChC y la Asociación de Bancos anunciaron un proyecto de ley que, mediante un subsidio, busca:

• Reducir en 60 puntos base la tasa de interés hipotecaria
• Facilitar la adquisición de 50.000 viviendas de hasta 4.000 UF
• Disminuir el stock acumulado y reactivar nuevos proyectos

Perspectivas futuras del mercado inmobiliario

Los expertos coinciden en que mientras se mantengan las condiciones actuales (alta oferta, baja demanda, incertidumbre económica), los precios seguirán estables o con tendencia a la baja. Sin embargo, los nuevos proyectos incorporan mayores costos de edificación debido a:

• Nuevas normativas (leyes térmicas, acústicas)
• Ley de aporte en espacio público
• Implementación del IVA
• Eliminación del crédito especial para empresas constructoras

Estos factores podrían encarecer artificialmente las nuevas propiedades, alejando aún más la posibilidad de vivienda propia para muchas familias chilenas cuyo incremento de ingresos no ha sido proporcional al aumento de los costos inmobiliarios.

Conclusión

El mercado inmobiliario chileno atraviesa un período de ajuste que beneficia a compradores con capacidad adquisitiva, quienes pueden encontrar oportunidades con descuentos significativos. Sin embargo, las perspectivas a largo plazo dependerán de la recuperación económica, las políticas públicas implementadas y la capacidad del sector para adaptarse a un entorno de mayor regulación y costos.

 

Fuente LUN 7/3/25